Comment augmenter le loyer de mon locataire commercial ?

Le bail commercial est soumis à des règles pour la plupart d’ordre public de sorte qu’il n’est pas possible d’y déroger.

La modification du loyer fait partie de ces règles contraignantes de sorte que le propriétaire se heurte souvent à des difficultés.

Pour autant, il n’est pas sans moyens pour augmenter le loyer.

Cette augmentation pourra intervenir à échéance fixe (en général annuelle) en fonction de l’indice applicable au bail (pour les baux postérieurs au 18 juin 2014, selon l’indice des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires).

On parle alors de clause d’indexation ou d’échelle mobile.

Vous avez oublié de procéder à l’augmentation ou alors l’indice n’était pas encore paru ? Pas de panique, la clause d’indexation, lorsqu’elle est prévue, permet d’augmenter rétroactivement (sans dépasser un délai de cinq ans) le loyer.

A défaut de clause, la révision du loyer pourra intervenir tous les trois ans comme le prévoit la loi mais dans ce cas aucune rétroactivité ne jouera. L’augmentation n’aura d’effet que pour l’avenir.

Cela impose donc un suivi de la vie du bail.

Lors du renouvellement, et après neuf ans, le propriétaire peut estimer que le loyer ne correspond plus à la valeur locative c’est-à-dire au prix du marché.

Si le bail a couru depuis plus de douze ans sans avoir fait l’objet d’un renouvellement, alors le loyer pourra être déplafonné et fixer à cette valeur locative.

Si tel n’est pas le cas, le loyer pourra être déplafonner uniquement en cas de modification, durant le cours du bail échu, de l’un des critères suivants :

• caractéristiques du local
• destination des lieux
• obligations respectives des parties
• facteurs locaux de commercialité

Dans ce cas, il y aura lieu de rechercher la valeur locative.

Cette recherche est néanmoins à double tranchant puisque la valeur locative peut également avoir baissé, le propriétaire devant alors supporter une baisse du loyer.

En cas de désaccord, le Juge des Loyers Commerciaux sera saisi pour fixer la valeur locative, le plus souvent à dire d’expert.

Le Cabinet Pyrénées Avocats est à votre disposition pour vous assister dans le suivi de vos baux et pour la mise en œuvre des augmentations de loyer.